M&A事例｜マンション大規模修繕に強い防水会社を、ビルメンテナンス会社が承継したケース

2026年6月20日

今回の匿名加工事例は、都市部近郊でマンション大規模修繕の防水・シーリングを中心に受注していた防水工事会社の承継です。譲渡企業は創業30年以上、社長と番頭、職長数名、協力会社数班で現場を回していました。元請は地場ゼネコン、管理会社、塗装会社が中心で、屋上防水、バルコニー防水、開放廊下、外壁シーリング、下地補修まで対応していました。

買い手は、ビルメンテナンスと小規模修繕を行う会社です。管理物件の雨漏り対応や長期修繕計画に合わせた工事提案を内製化したいと考えていました。参照Excelでも、マンション大規模修繕、塗装、メンテナンス、リフォーム周辺のM&Aが見られ、ストック型の建物管理と工事機能を組み合わせる動きは相性が良い領域です。

防水工事M&A総合センターでは、譲渡企業側から着手金・月額報酬・中間金・成功報酬をいただかない方針です。もちろん、税理士・弁護士・社労士など外部専門家へ個別に依頼する費用や、登記・税金などの実費は別ですが、当センターへの相談料と譲渡成功時の報酬は0円です。大手仲介会社では最低成功報酬が2,500万円前後に設定される例もあり、年商数億円規模の地場防水会社にとっては、その負担だけで検討が止まることがあります。

本記事は、参照Excel内の建設・設備・リフォーム関連M&A速報に見られる事業承継・子会社化・事業譲渡の傾向を参考に、防水工事会社向けに匿名加工した事例記事です。特定企業の実績や成約を示すものではありません。

譲渡企業の背景

譲渡企業社長は60代後半で、現場を見る体力と新規営業の負担に限界を感じていました。息子は別業界で働いており、社内にも代表を引き継ぐ人材はいませんでした。ただし会社には、管理会社から毎年入る小口修繕、地場ゼネコンからの大規模修繕、塗装会社からのシーリング応援など、安定した仕事の流れがありました。

悩みは、保証中案件の多さです。マンション大規模修繕では、屋上防水やバルコニー防水に複数年の保証が付くことが多く、社長は「自分が引退した後に不具合が出たら、管理組合や元請に迷惑をかけるのではないか」と心配していました。保証書は紙で残っていましたが、施工写真は現場ごとにフォルダが分かれ、番頭のスマホにも一部残っている状態でした。

また、職長の継続も大きな論点でした。会社の強みは、若い営業力ではなく、現場での納まり判断と管理会社への説明力です。長年同じ元請と付き合ってきたため、職長や番頭が離れると、買い手が会社を引き継いでも仕事が残らない可能性がありました。

買い手が評価したポイント

買い手が最も評価したのは、管理物件に近い工事を継続的に受注していた点です。ビルメンテナンス会社は、設備点検や清掃の契約は持っていましたが、雨漏り調査から防水改修まで自社で完結できる体制が弱く、外注頼みでした。譲渡企業の職長と協力会社網を引き継げれば、管理会社への提案力が高まると判断しました。

もう一つの評価点は、施工履歴の質です。最初は資料が散らばっていましたが、現場名、施工年月、工法、保証年数、元請、管理会社、施工写真の有無を一覧化すると、買い手は保証リスクを具体的に見られるようになりました。ウレタン塗膜防水とシーリング撤去打替えの実績が多く、管理会社からのリピートも確認できました。

買い手は、売上だけでなく、地域内での対応スピードも重視しました。台風後や梅雨時期に、社長や番頭がすぐ現調に行く体制があり、簡易補修から本工事提案へつなげていました。これはビルメンテナンス会社にとって、既存顧客への追加サービスとして魅力的でした。

論点になった保証中案件

交渉で最も時間をかけたのは保証中案件でした。保証中の屋上防水、バルコニー防水、外壁シーリングを洗い出し、元請別、施工年別、残存保証年数別に整理しました。過去に不具合連絡があった現場、補修済みの現場、管理会社から問い合わせが多い現場を分けることで、買い手の不安が減りました。

保証リスクをゼロにすることはできません。防水工事は、下地の動き、排水不良、設備架台、入居者の使い方、後工事の影響などで状況が変わります。そこで、社長が一定期間は技術顧問として残り、保証対応の初回現調に同席することにしました。これにより、元請や管理会社も安心しやすくなりました。

契約上は、譲渡前の既知の不具合、通常の保証対応、将来発生する不具合への協力範囲を分けて整理しました。大切なのは、保証を理由に交渉を止めるのではなく、見える化して扱えるリスクに変えることです。防水工事会社のM&Aでは、この整理が条件合意の鍵になります。

従業員・職長への説明

職長への説明は、基本条件の方向性が見えた後に社長から個別に行いました。買い手も同席し、雇用条件を維持すること、現場の進め方を急に変えないこと、社長が引き継ぎ期間に残ることを説明しました。職人にとって大切なのは、会社名よりも、給与、段取り、現場責任者、支払いの安定です。

番頭には、元請挨拶の同席をお願いしました。現場をよく知る番頭が残ることで、買い手は施工履歴の意味を理解しやすくなり、元請も安心します。特にマンション大規模修繕では、管理会社や設計監理者とのやり取りが細かいため、社長だけでなく番頭の存在が引き継ぎを支えました。

協力会社には、契約締結後に主要先から順に説明しました。支払い条件を維持し、既存現場の人工予定を変更しないことを伝えたため、大きな離脱は起きませんでした。買い手が防水工事の単価感を理解しようとしたことも、協力会社の安心につながりました。

元請・管理会社への挨拶

契約後、譲渡企業社長、買い手責任者、番頭が主要元請と管理会社を訪問しました。説明した内容は、会社の体制が変わること、既存の保証対応を継続すること、緊急連絡先、請求・契約の切り替え日、社長の引き継ぎ期間です。いきなり買い手だけが挨拶するのではなく、社長が並んで説明したことで、相手の不安は抑えられました。

管理会社からは、過去の保証書と施工写真の提出を求められることがありました。事前に整理していたため、スムーズに対応できました。もし資料がないまま挨拶に行っていれば、管理会社は「本当に引き継げるのか」と疑ったはずです。資料整理は、買い手だけでなく取引先への説明にも効きます。

元請の中には、社長が完全に退くことを心配する先もありました。そこで、引き継ぎ後6か月は重要現場の現調や完了検査に社長が同席することを約束しました。地域の信用は一度に移るものではありません。顔をつなぐ期間を設けたことが、案件継続につながりました。

成約後の変化

成約後、買い手は既存の管理物件に対して雨漏り調査と防水改修の提案を始めました。譲渡企業の職長が現調に同行し、買い手の営業担当が管理会社との調整を行う体制です。これにより、譲渡企業側の現場技術と買い手側の顧客基盤が組み合わさりました。

一方で、すぐに売上が伸びたわけではありません。初年度は保証対応、既存元請への挨拶、職人の稼働調整に時間を使いました。防水工事会社の承継では、急な拡大よりも、既存の信用を壊さないことが優先されます。買い手がその考えを理解していたため、現場に無理な変更を加えずに済みました。

社長は段階的に現場から離れ、最終的には週数日の相談役として残りました。従業員は雇用継続され、屋号も一定期間残したため、元請や協力会社の混乱は限定的でした。譲渡は単なる出口ではなく、地域の現場を続けるための承継になりました。

参照データから見た近いM&Aの型

参照Excelには、マンション大規模修繕、塗装、メンテナンス、リフォーム周辺のM&A速報が含まれていました。そこから読み取れるのは、建物ストックを持つ会社や管理接点を持つ会社が、施工機能を取り込む動きです。防水工事は、建物管理と相性が良く、雨漏り対応や長期修繕計画の中で自然にニーズが発生します。

この事例でも、買い手は単に防水工事の売上を買ったわけではありません。自社の管理物件に対して、調査、応急処置、見積、改修、保証対応まで一貫して提案できる体制を求めていました。譲渡企業の大規模修繕経験は、買い手の既存顧客へ横展開できる機能として評価されました。

一方で、建物管理側の会社が買い手になる場合、施工会社の文化を理解できるかが重要です。管理会社の都合だけで工程を組むと、職人が疲弊します。雨天順延、下地不良、入居者対応、バルコニー荷物移動、材料乾燥時間など、防水工事特有の事情を買い手が理解する必要があります。

参照データは個別の防水会社の成約情報ではありませんが、隣接業種が施工機能を取り込む流れを考えるうえで参考になります。防水会社側は、自社の現場機能がどの業種の課題を解決するのかを言語化すると、候補先を探しやすくなります。

社長が早めに準備しておけば良かったこと

この事例では、最終的に施工履歴と保証一覧を整えられましたが、準備開始時点ではかなり時間がかかりました。もし3年前から現場名、工法、写真、保証書を整理していれば、買い手への説明はもっと早く進んだはずです。特にマンション大規模修繕では、管理会社や管理組合から過去資料を求められることが多いため、日頃の管理が効きます。

職長との対話も、もっと早く始められた可能性があります。後継者不在を社長だけで抱えると、いざ譲渡を検討するときに職長が驚きます。もちろん初期段階で何でも話す必要はありませんが、将来の会社体制について少しずつ意見を聞いておけば、承継時の不安を減らせます。

元請別の利益率も重要でした。売上が大きい元請でも、手直しや値引きが多く利益が薄い場合があります。逆に小口でも支払いが早く、紹介が多い管理会社は価値があります。工事別の粗利を完璧に出すのは難しくても、感覚値をメモしておくだけで買い手への説明が変わります。

M&Aの準備は、売るためだけではありません。保証管理、職人引き継ぎ、元請対応を整えることは、会社を続ける場合にも役立ちます。社長がまだ元気なうちに、会社の信用を資料化しておくことが、最良の承継準備になります。

譲渡後の運用確認も、早めに決めておきたい項目です。たとえば、既存元請からの電話は誰が受けるのか、保証中案件の初回現調には誰が行くのか、管理会社へ提出する写真台帳はどの書式を使うのか、社長が同行する現場と同行しない現場をどう分けるのか。細かな運用を決めておくほど、取引先は「これまで通り頼める」と感じやすくなります。

さらに、契約前から買い手に現場の繁忙期を共有しておくことも重要です。大規模修繕の防水は、梅雨前、秋雨前、年度末の工期に集中しやすく、職人や材料の手配が詰まります。譲渡直後に繁忙期が重なるなら、社長の同行日数を増やす、協力会社への説明を前倒しする、保証対応の窓口を別に置くなど、現実的な運用を決めておく必要があります。